依据《自然资源部确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）、《济宁市自然资源和规划局关于农村房地一体不动产登记的实施意见》（济自资规发〔2020〕14号），结合我县实际，制定了《汶上县农村房地一体不动产登记实施办法》。

一、《办法》出台背景

解读：根据上级文件精神，我县成立了农村房地一体不动产登记工作领导小组。组织开展全县范围内农村房地一体不动产登记工作。按照“先试点、后铺开”的要求，全县农村房地一体不动产登记工作分两个阶段进行。

第一个阶段为先期试点阶段，于2020年1月底前完成试点村的农村宅基地及房屋、集体建设用地及房屋的权籍调查工作。

第二个阶段为全面实施阶段，于2020年年底前完成全县范围内的农村宅基地及房屋、集体建设用地及房屋的权籍调查、数据建库上报和确权登记发证任务。

因农村宅基地历史遗留问题多，情况复杂，存在权利主体难以认定、一户多宅、超面积标准、无权属来源等问题，导致确权登记工作难以推进。汶上县农村房地一体不动产登记工作领导小组办公室根据试点村权籍调查成果，梳理统一发证需解决的政策性问题，分类处理历史遗留问题，研究制定农村房地一体不动产登记相关办法和流程，对符合发证条件的宅基地使用权、集体建设用地使用权和房屋所有权进行确权登记，并颁发不动产权证书；探索将不动产登记窗口服务延伸到乡镇（街道），形成覆盖城乡的不动产登记工作机制；建立责任追究机制，督促相关部门及人员强化责任意识，确保登记成果真实准确。

二、《办法》出台的目的和意义

解读：为切实维护农民群众的合法权益，妥善解决历史遗留问题，全面、快速、规范地推进我县农村房地一体不动产登记工作，建议出台《汶上县农村房地一体不动产登记实施办法》。通过确权登记发证，将使农民享有的宅基地和集体建设用地使用权及房屋所有权得到法律的确认和保护，赋予农民更多财产权利，为农民增加财产性收入提供产权保障。同时，可以有效解决土地权属纠纷，进一步夯实农业农村发展基础，有助于提高农村治理体系和治理能力现代化水平。

三、《办法》的主要内容

解读：《办法》共三十条，主要包括农村房地一体不动产登记范围及工作原则、相关问题处置措施、部门分工、责任追究等, 具有较强的针对性和指导性。

(一)登记范围、工作原则

全县集体土地范围内（二环以内村庄除外）符合登记发证条件而未登记的农村宅基地、集体建设用地及地上建筑物、构筑物。

已登记分别取得宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书的，遵循“不变不换”的原则，原证书仍合法有效。

严格遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致、一户一宅、依法自愿的原则。

（二）权利主体认定

1.原则上为本集体经济组织成员；

2.非本集体经济组织成员（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，且房屋产权没有变化，经本集体经济组织出具证明并公告无异议的，可依法确权登记发证；

3.非本集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承房屋使用农村宅基地的，经本集体经济组织研究同意，可以按规定确权登记发证；

4.非本集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本集体经济组织半数以上成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。

（三）“一户一宅”政策执行

原则上以公安部门户籍登记的户为准，并由村委会、乡镇（街道）确认。

农村居民一户只能拥有一处宅基地。年满20周岁并已达到分家单独居住生活条件的，村委会、乡镇（街道）出具证明材料并公告无异议的，可按一户确权登记。

符合下列条件之一的，也可按户申请确权登记：

1.符合当地分户条件而未分开居住的农村居民，其实际使用的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

2.符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本集体经济组织同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记。

3.其他经集体经济组织研究认为应予分户的情形。

（四）权属来源认定

1.宅基地使用权合法的权属来源包括：

(1)市、县、乡镇（街道）关于宅基地使用的批准文件、处理决定；

(2)市、县有关行政部门关于宅基地使用的批准文件、处理决定；

(3)乡镇（街道）关于宅基地翻建的批准文件；

(4)各历史阶段颁发的宅基地和集体建设用地使用权证书。

2.对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在集体经济组织或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经乡镇（街道）审批，属于合法使用的，予以确权登记。

3.对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在集体经济组织同意，并公告30天无异议，经乡镇（街道）审核，报县级人民政府批准，予以确权登记。

4.宅基地上房屋的权属来源，按以下要求分阶段、分类处理：

(1)2018年1月1日《山东省乡村建设规划许可管理办法》实施前的房屋，经所在农民集体经济组织初审，由乡村规划建设监督管理机构出具审查意见；

(2)2018年1月1日《山东省乡村建设规划许可管理办法》实施后的房屋，应提供县级城乡规划主管部门或其委托的乡镇（街道）出具的规划许可手续。

(3)2016年10月1日《山东省乡村建设工程质量安全管理办法》实施后，农民个人自建2层以下住宅工程和投资额不足30万元且建筑面积不足300平方米的建设工程（不含公益事业建设工程）（即限额以下工程），还应提供乡村规划建设监督管理机构参与监督工程竣工验收的证明材料；限额以上工程应提供县级以上住房城乡建设部门出具的工程竣工验收备案证明。

（五）面积确认标准

1.对于有合法的土地权属来源的宅基地，按照实际批准面积进行登记。

2.对于未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：

（1）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可按实际使用面积确权登记。

（2）1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过省政府规定的面积标准的，超过部分按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。

（3）1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，符合规划但超过省政府规定的面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超过法定标准面积的，在登记簿和权属证书附记栏中注明。待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照规定的面积标准重新进行确权登记。

（4）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。

（5）1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

（6）历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过法定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

（7）对于因历史原因形成的超标准占用、一户多宅以及非集体经济组织成员通过继承房屋或其他方式占用宅基地的，在条件成熟时，将开展由村集体经济组织主导的宅基地有偿使用试点工作。

（六）责任追究

1.不动产权利人在房地一体调查测量登记工作中，弄虚作假、骗取批准的，一经发现，登记无效；情节严重的追究相关责任。

2.各乡镇（街道）、村（社区）要强化责任意识，对申请农村房地一体不动产登记的权利人身份认定、不动产权属确认、是否符合“一户一宅”等严格审核把关，确保真实合法，对未经核实填写或出具与实际不符的相关证明材料的，追究相关单位和经办人员的责任，并注销该不动产登记。

3.承担调查测量的作业单位，对调查测量和权属调查结果的真实性、准确性负责，因工作中玩忽职守或达不到技术标准由此引起的登记争议或诉讼，由作业单位承担责任。

汶政办发〔2020〕6号 汶上县人民政府办公室关于印发汶上县农村房地一体不动产登记实施办法的通知